民宿客棧專(zhuān)題研究——市場(chǎng)分析

空間分布及市場(chǎng)規模

全國客棧民宿截止2015年共超過(guò)4萬(wàn)家，主要分布在南方，且以西南和東南地區最為火熱，這一現狀與我國旅游業(yè)的整體發(fā)展現狀相吻合。

• 截止目前，我國大陸客棧民宿總數達42658家。其中云南以6466家客棧民宿的數量位居全國第一；

• 從各地數量規模上來(lái)看，超過(guò)3000家的只有北京與麗江兩地，超過(guò)2000家的為廈門(mén)、大理、嘉興三地；

• 客棧民宿的分布集中于旅游業(yè)比較發(fā)達的區域，這一分布特征與我國旅游業(yè)的整體發(fā)展現狀相吻合。

房?jì)r(jià)水平及房間數量

一半以上的客棧民宿平均房?jì)r(jià)在100-300元，700元以上的客棧民宿也有一定比例。近9成的客棧民宿房間數在30間以下，36%客棧民宿低于10間房。

入住率及平均房?jì)r(jià)

據云管家最新統計，2016年一季度全國及熱門(mén)客棧集聚地的客棧民宿的入住率明顯高于星級酒店及其他類(lèi)型酒店。

客源分布

自有客源超過(guò)6成，分銷(xiāo)渠道主要通過(guò)OTA攬客來(lái)實(shí)現，分銷(xiāo)渠道多樣化。江浙滬客源占78.56%，是客棧民宿客群的主力軍。

民宿客棧如何引爆市場(chǎng)

全民休閑度假時(shí)代來(lái)臨，度假人群劇增，市場(chǎng)需求增長(cháng)。中國每年國內旅游人次達36億人次，其中超過(guò)18億人次在鄉村、古街。預計未來(lái)5到10年，鄉村旅游接待人次可達20億人次，農民直接接待可達10億人次。

1政策引爆

國家層面：

地方層面：

2需求引爆

中產(chǎn)階級崛起城市由一線(xiàn)城市開(kāi)始往內陸三四線(xiàn)城市蔓延，中產(chǎn)階級消費升級，構成客棧民宿行業(yè)增長(cháng)的核心驅動(dòng)力。

渴望釋壓、追求品質(zhì)生活的中產(chǎn)階級成為中高端民宿的主力客群，民宿供給品質(zhì)升級、價(jià)格攀升VS不低的入住率反映出中產(chǎn)階級層的旺盛需求。

3經(jīng)濟引爆

經(jīng)濟的發(fā)展的導致住房增多，以及村里人外出就業(yè)所產(chǎn)生的空心村的涌現，這兩點(diǎn)原因導致住房空置及剩余，剩余價(jià)值隨著(zhù)共享經(jīng)濟而升值。

共享經(jīng)濟2.0時(shí)代到來(lái)

4投資引爆

創(chuàng )客返鄉及投資狂潮掀開(kāi)鄉創(chuàng )鄉建新熱潮。文創(chuàng )和跨界為特征的新造鄉運動(dòng)，革新了鄉村旅游的開(kāi)發(fā)邏輯，地域文化得以傳承，鄉村活力得以延續。各路資本注入，社會(huì )的財富和一部分資源正從都市向鄉村轉移，品牌、連鎖運營(yíng)模式助推民宿品質(zhì)高端化發(fā)展。

2011-2013年，非標準化住宿市場(chǎng)投資年均增長(cháng)13.1%，超過(guò)酒店行業(yè)整體增長(cháng)率的3個(gè)百分點(diǎn)。

首旅酒店旗下首旅寒舍，計劃在全國各地籌建近6-10個(gè)項目；眾安集團旗下香港主板上市企業(yè)中國新城市轉戰民宿市場(chǎng)；外婆家跨界投資6000萬(wàn)元發(fā)力高端民宿。

首批20個(gè) “ 中國鄉村旅游創(chuàng )客示范基地 ” 分布圖

民宿客棧專(zhuān)題研究——發(fā)展現狀

發(fā)展起源

客棧民宿這一住宿方式最早是在英國發(fā)源，在美國臺灣等地得到發(fā)展。

隨著(zhù)我國旅游業(yè)的迅速發(fā)展，客棧民宿行業(yè)也進(jìn)入了高速發(fā)展期。

客棧民宿在國內的發(fā)展時(shí)間較短主要現狀如下：

1、從空間分布上來(lái)說(shuō)，主要分布在南方；

2、從發(fā)展進(jìn)度來(lái)看，行業(yè)整體處于起步階段，少數地區發(fā)展相對成熟，但市場(chǎng)行情火爆；

3、從類(lèi)型上來(lái)說(shuō)，除農戶(hù)自營(yíng)的傳統民宿外，外來(lái)者租賃經(jīng)營(yíng)的社會(huì )型民宿占較大比重。

分類(lèi)

目前國內客棧民宿主要分為傳統民宅簡(jiǎn)單改造式民宿和類(lèi)精品酒店精致化民宿，都有各自的優(yōu)勢與短板。

•傳統民宅改造式客棧民宿在服務(wù)水平、裝修改造及特色化營(yíng)造上存在短板；

•類(lèi)精品酒店客棧民宿多追求文藝化的設計，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴重，在日益多元化的市場(chǎng)需求上難以打造屬于自己的核心競爭優(yōu)勢。

開(kāi)發(fā)條件

客棧民宿開(kāi)發(fā)的條件主要可以分為以下三個(gè)層級，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要注意這三類(lèi)條件的層次，保證首要條件的情況下盡量滿(mǎn)足另外兩個(gè)層級的條件。

運作模式

客棧民宿開(kāi)發(fā)可以分為自發(fā)型、協(xié)會(huì )型、政府主導型、企業(yè)主導型四種運作模式。

客棧民宿專(zhuān)題研究（一）

客棧民宿專(zhuān)題研究——客棧民宿經(jīng)典案例

案例區域選擇標準

我們擇取了中國客棧民宿發(fā)展相對集中和成熟的區域，包括臺灣地區、長(cháng)三角地區、滇西北地區、西南地區、閩東南地區和海南區域。

區域內個(gè)案，按照經(jīng)營(yíng)情況、亮點(diǎn)特色、口碑評價(jià)和參考意義四個(gè)標準進(jìn)行案例的選取，通過(guò)對國內典型區域典型客棧民宿案例的深入分析。

臺灣典型客棧民宿

墾丁伯利恒民宿

1 概況

2 配套及服務(wù)

• 伯利恒配套及服務(wù)相對完善，且增加了一些貼心化的增值服務(wù)，進(jìn)一步改善了住客的居住體驗；

• 對0-5歲的兒童，在不添加床位的基礎上免費，降低了家庭類(lèi)住宿成本；

• 此外，設置專(zhuān)門(mén)的吸煙室，保證公共休憩空間的衛生；

• 提供免費前往墾丁大街的來(lái)回接駁車(chē)，方便住客旅行。

3 運營(yíng)及擴張

• 伯利恒05年即開(kāi)業(yè)，深耕服務(wù)與口碑，廣受游客好評，在當地乃至臺灣建立了很好的品牌形象；

• 待知名度及時(shí)機成熟后，墾丁伯利恒經(jīng)營(yíng)者，先后建立了一生一世、迦南美地和天空好藍三個(gè)民宿，整體風(fēng)格依舊延續伯利恒獨特的地中海式希臘風(fēng)情，并在細節上更加注重細節的營(yíng)造，力求在保持品牌連貫性的基礎上，為游客提供更精致化的住宿體驗。

   

長(cháng)三角典型民宿客棧

后塢生活

1 概況

2 一站式服務(wù)配套

• 后塢生活提供一站式的服務(wù)配套，致力于讓住客足不出戶(hù)便可享受到包括休閑、娛樂(lè )、餐飲等方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

• 在這里，有咖啡吧、餐吧、酒吧、泉水吧和手作吧，住客可根據自己不同的需求，進(jìn)行相對的選擇，體驗不同的休閑度假方式。

3 生活方式營(yíng)造

• 后塢經(jīng)常性舉辦騎行、徒步、野外采摘、太極、書(shū)法、農場(chǎng)、暢游垂釣等活動(dòng)的開(kāi)展，著(zhù)重向住客傳達一種健康的生活理念，使住客能夠在住宿期間，與大家一起感受健康生活的魅力；

• 高頻度的集體活動(dòng)也對增加住客之間的互動(dòng)性，營(yíng)造一定的社交氛圍具有重要作用。

滇西北典型民宿客棧

七間房

1 概況

雙廊七間房專(zhuān)為享受安靜舒適，自在悠閑的度假客人而設，通過(guò)類(lèi)酒店似的設施和服務(wù)，為客人一個(gè)在大理雙廊的“別致的家”�？蜅Ｋ�有的房間，家具，裝置裝飾，都由知名設計師原創(chuàng )精心設計，注重細節品味，提供私享空間。

2 定食

• 主廚叫松松，與七間房老板丁磊的發(fā)小。松松高大溫和，在英國開(kāi)過(guò)四年餐館，廚藝了得。從一個(gè)國外餐廳老板轉化為一個(gè)客棧的主廚，只是因為在大理，在七間房，顯得順理成章；

• “七間房秘制焗排骨套餐”是七間房西餐廳主推的菜品，也是主廚松松的招牌菜。排骨需要經(jīng)過(guò)六個(gè)小時(shí)的熬制，急凍，再做后續的處理，故這道菜不能馬上就做，即時(shí)當天點(diǎn)餐也無(wú)法制作完成，需要住客提前預定；

• 七間房將這道菜成功打造為客棧的飲食IP，成為很多住客停留七間房期間必點(diǎn)的一道菜品，也成為七間房客棧文化重要的組成部分。

3 定制服務(wù)

• 自由行成為國內度假游首選，越來(lái)越多的度假客人預訂完酒店后，選擇自駕自由出行，七間房緊抓這一趨勢，將自己打造為大理地接社，為住客提供行程安排和攻略，并增加旅拍等個(gè)性定制化服務(wù)，但遠遠無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需求；

• 2015年，七間房老板丁磊做了一個(gè)新的項目，叫“七蘋(píng)果”。這是全國首家“自駕車(chē)+公寓+自助廚房”的度假公寓，可以為客人提供定制行程、定制旅拍和微電影、定制早餐、定制車(chē)型等定制化服務(wù)；

• 七間房完全走輕資產(chǎn)運營(yíng)模式，上游與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作經(jīng)營(yíng)空置房源，下游通過(guò)與租車(chē)公司長(cháng)期合作，為游客提供可定制的車(chē)型和酒店到機場(chǎng)的接機服務(wù)。七蘋(píng)果“2個(gè)房間+1輛車(chē)”的組合型產(chǎn)品設計，不僅滿(mǎn)足了自駕游旅客的需求，也讓產(chǎn)品性?xún)r(jià)比實(shí)現最大化。

西南區域典型民宿客棧

三姑民宿

1 概況

• 三姑民宿位于成都三圣鄉，由民宅改造而成，傳統的農家生活基調；

• 老板是在比利時(shí)生活了很多年的成都姑娘，多年的國外旅居生活，造就了老板恬靜淡然的性格和處事方式；

• 無(wú)論是音樂(lè )、書(shū)法，還是陶藝、清茶，住客都可以在這里找到志同道合的人。三姑民宿在保證基本住宿設施的基礎上，更多地注重住客與住客之間，住客與三姑民宿之間的交流與互動(dòng)。

2 手作民藝

• 三姑民宿不僅僅將手作民藝看做一個(gè)愛(ài)好，更將其打造成為一個(gè)手作民藝展銷(xiāo)平臺，住客在這里學(xué)習制作的陶制品、書(shū)法品都可以寄放在三姑民宿進(jìn)行展銷(xiāo)；

• 展銷(xiāo)平臺的建立緊密住客與三姑民宿之間的聯(lián)系的同時(shí)，也在一定程度上塑造了三姑民宿的社交氛圍，使住客與住客之間的交流更加密切。

閩東南區域典型民宿客棧

紅堂生活旅館

1 概況

• 一紅堂前身是鼓浪嶼最早的基督教禮拜堂之一“講道堂”，建筑以石為基，紅磚青瓦，院子以石為界，三顆百年老樹(shù)環(huán)抱院落，樹(shù)下有陽(yáng)光書(shū)坊、池塘、陽(yáng)傘、一整層的雞尾酒吧，住客可以花大把時(shí)間，獨享一份時(shí)光的靜謐；

• 紅堂經(jīng)營(yíng)者是已經(jīng)退休的老潘夫婦。身為設計師的老潘，辭掉設計師工作，帶著(zhù)妻子來(lái)到家族定居四代的鼓浪嶼，為住客還原最原始，最真實(shí)的鼓浪嶼生活方式。

2 風(fēng)格打造

• 外觀(guān)上大潘盡可能地保留了講道堂原本的建筑風(fēng)貌，修繕的同時(shí)也保護這座有歷史的教堂。破舊的木架，搖曳的窗戶(hù)都用最頂端自然的材料小心地替上，拆下來(lái)的屋梁被改制成木凳在各個(gè)房間使用，屋頂的瓦片更是一片一片親手蓋上，讓?xiě)雅f的質(zhì)樸氛圍分分中暖化人心；

• 紅堂很好地延續了原有建筑的風(fēng)格，并在此基礎上進(jìn)行合理的改造和修繕，將客棧整體的氛圍營(yíng)造與建筑本身的年代感融合，實(shí)現了老建筑資源的最大化利用。

3 雞尾酒吧

• 一層為鼓浪嶼最大的酒吧，備有投影儀、音響、話(huà)筒等設備，可辦私人派對、小型會(huì )議、單位小型聚會(huì )，可以按需求提供庭院BBQ聚會(huì )，也可舉辦小型婚禮，滿(mǎn)足了不同客群的需求；

• 復古的格調與老教堂相得益彰，舊時(shí)的門(mén)扇窗格，在這里成了獨具風(fēng)格的吊頂，講道堂的石砌基石也成了酒吧的天然裝飾，實(shí)木的桌椅給人溫厚舒服的手感，燈光柔美、輕吟淺唱，營(yíng)造的整體氛圍，使住客能夠很好地放松自我，愉悅身心。

海南典型民宿客棧

時(shí)光倉懷舊藝術(shù)客棧

1 概況

• 三亞首家LOFT工業(yè)懷舊風(fēng)格客棧，位于大東海區域。裸露的磚墻，質(zhì)樸的水泥氣息，是來(lái)自設計師對孩童年代久遠的記憶和懷念。雙層的復式結構和原木家具，點(diǎn)綴上隨性的手繪墻面，使一切都透露著(zhù)一種樸素，安靜，自然的現代感，映射出一種獨特的光芒；

• 客棧除了提供基本的配套設施外，還向住客提供旅游，大巴或轎車(chē)租賃服務(wù)，方便住客出游。

2 房型

• 設計師精心設計了不同風(fēng)格和功能的特色主題居住空間，包括大床房、標間、三人房、四人房等房型，迎合了不同旅游客群的居住需求，讓LOFT空間展現了更多的可能性；

• 房間的布局特有特色，有工業(yè)風(fēng)、搖滾風(fēng)還有小清新地中海風(fēng)格，但均保持懷舊范，與整體格調相符；

• 在這里，情侶、兄弟、閨蜜、三四口之家等不同的旅游客群，都可以在這里找到鐘意的房型，在點(diǎn)點(diǎn)懷舊細節中，感受旅行的美好和文藝。

客棧民宿專(zhuān)題研究——客棧民宿發(fā)展趨勢

本以為等有錢(qián)了才想起出去玩，8090后真有一顆說(shuō)走就走的心：

• 從關(guān)注客棧民宿的年齡結構來(lái)看，目前8090后占了絕大部分，年輕一代已成為旅游住宿市場(chǎng)的主力軍。

   

• 從表中可以看出這一類(lèi)人群外出旅游的頻率較高，一年至少一次與一年多次的人群占比總共近百分之八十，形成了固定旅游的習慣。

客棧民宿的主力消費價(jià)格在150到250之間，這一人群的消費潛力大有望增長(cháng)

客棧民宿的價(jià)格接受區間主要在150至450之間，但是在這個(gè)區間中占比較高的90后隨著(zhù)工作收入增加，消費力也必然增強，所以未來(lái)的客棧民宿的主力消費區間預計在400以上。

從統計結果來(lái)看旅游住宿經(jīng)濟型酒店還是首選，客棧民宿的品質(zhì)參差不齊，硬件與服務(wù)都有待提高，未來(lái)的客棧不再僅僅是住的地方，而是一種旅行方式和態(tài)度。

• 從旅游住宿的選擇來(lái)看，由于價(jià)格優(yōu)勢選擇經(jīng)濟型酒店是最多的，客棧民宿的占比排在第二，但旅游住宿向個(gè)性化發(fā)展的趨勢明顯，客棧民宿這部分市場(chǎng)會(huì )逐漸增大。

• 大部分游客對客棧民宿的印象較好，但由于某些打著(zhù)民宿客棧招牌的住宿，沒(méi)有實(shí)質(zhì)，很多游客住過(guò)之后感覺(jué)徒有其表，整個(gè)客棧民宿行業(yè)缺乏規范化。

客棧民宿相對于酒店類(lèi)產(chǎn)品最大的優(yōu)勢在于讓旅客感受到不同的氛圍，而旅客對客棧民宿最大的期待是可以感受不同的地域文化

• 從圖表中明顯看出，游客最關(guān)心的是在客�？梢泽w驗到當地的生活，所以客棧民宿無(wú)論是在裝修還是在軟性服務(wù)上最關(guān)鍵的是要與當地的地域文化相結合。

• 統計數據明顯可以看出游客在選擇客棧民宿時(shí)不注重品牌，因為連鎖酒店的品牌可以代表其服務(wù)，而客棧民宿類(lèi)產(chǎn)品的基礎設施與氛圍營(yíng)造是游客最看中的。

需求端特點(diǎn)

供給端不足

客棧民宿發(fā)展趨勢

• 客棧民宿在整體設計和日常運營(yíng)中上趨于個(gè)性化，但在房間內基本的物品功能布置漸趨標準化；

• 注重一種生活形態(tài)和生活理念的輸出，注重體驗式的環(huán)境營(yíng)造；

• 客棧民宿越來(lái)越注重休閑度假屬性的植入，為住客打造一個(gè)遠離都市喧囂的休憩空間；

• 類(lèi)青年旅社般的交流和社交氛圍，注重客棧與住客、住客與住客之間的交流和互動(dòng)，使客棧形成一定的社群文化。