從商業(yè)業(yè)態(tài)定位來(lái)看，八個(gè)方面

1、文旅小鎮業(yè)態(tài)調整改造的背后是深刻的社會(huì )變革

古鎮、古村在中國新興城鎮化浪潮的推動(dòng)下，迎來(lái)了一波巨大的變革。不僅僅是傳統建筑空間、商業(yè)業(yè)態(tài)的變革，更是其內在的生活方式、消費方式的變革、乃至傳統文化基因潛移默化的質(zhì)變。如果只是僅僅就業(yè)態(tài)而業(yè)態(tài)，那注定這個(gè)小鎮的商業(yè)是膚淺的，并可能造成業(yè)態(tài)定位的偏離。

2、游客需求層次的提升，需要文旅業(yè)態(tài)同步提升

近20來(lái)年旅游的大發(fā)展，已經(jīng)從原有的觀(guān)光旅游逐步向休閑體驗和度假游轉型，但轉型期觀(guān)光、休閑、體驗和度假不同需求的旅游形態(tài)將會(huì )在一段時(shí)間內并存，并且不同區域的文旅小鎮項目會(huì )在旅游需求層面的側重點(diǎn)還會(huì )不同，不同的旅游需求層次所對應服務(wù)的旅游業(yè)態(tài)是不同的，在此背景下，不僅原來(lái)很著(zhù)名的古鎮古村業(yè)態(tài)需要進(jìn)行提升，改造，一些新邁入開(kāi)發(fā)的小鎮項目也將更加復雜。

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3、移動(dòng)社會(huì )、智慧社會(huì )的到來(lái)帶來(lái)文旅業(yè)態(tài)的改變

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，已經(jīng)打破了城市辦公人員固定辦公的工作形態(tài)和地域界限，可以隨時(shí)隨地辦公與他人開(kāi)展工作合作。旅游小鎮因為其濃厚的文化環(huán)境和優(yōu)美的自然環(huán)境，可以引來(lái)很多大城市的人群前來(lái)創(chuàng )業(yè)辦公、邊度假邊辦公。這些會(huì )促使對住宿以及休閑娛樂(lè )業(yè)態(tài)需求的提升，而移動(dòng)時(shí)代網(wǎng)絡(luò )購物的方便，也會(huì )造成對單調零售業(yè)態(tài)需求的減少，對體驗型零售業(yè)態(tài)的增加。

4、旅游業(yè)態(tài)和城鎮化業(yè)態(tài)的融合

旅游小鎮配套設施無(wú)論是從種類(lèi)還是數量，都高于普通小城鎮的標準，因此服務(wù)設施指標的選取不能完全按照《城鎮規劃標準》確定，要綜合考慮常住人口和流動(dòng)人口（包括旅游人口及因旅游發(fā)展吸納的外來(lái)就業(yè)人口等），進(jìn)行科學(xué)的計算。旅游小鎮生態(tài)為基，小鎮旅游人口的確定要充分考慮到小鎮的生態(tài)承載能力，旅游設施的配置科學(xué)合理，適當留有余量，杜絕浪費。并且從實(shí)際的眾多案例來(lái)看，文旅商業(yè)業(yè)態(tài)的面積不宜過(guò)大，要根據游客量的消費結構進(jìn)行縝密核算，才會(huì )有比較合理的結果。目前業(yè)界存在的一個(gè)普遍問(wèn)題是小鎮業(yè)態(tài)面積往往過(guò)大，其后果就是在運營(yíng)中產(chǎn)生很多空鋪，死鋪。

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5、傳統旅游六大要素的提升

長(cháng)期以來(lái)，旅游業(yè)已經(jīng)形成了基于旅游服務(wù)的“吃、住、行、游、購、娛”六大要素，文旅小鎮的商業(yè)業(yè)態(tài)也基本是按照這幾個(gè)方面進(jìn)行構建的。但是隨著(zhù)旅游市場(chǎng)的變化，一些創(chuàng )新的業(yè)態(tài)開(kāi)始呈現，或者說(shuō)需要對原來(lái)的六大要素進(jìn)行重新創(chuàng )新性認識和闡釋。比如從原來(lái)簡(jiǎn)單的吃飽、睡好，購物等變成對當地美食文化、居住文化、當地手作文化的深度體驗。這對業(yè)態(tài)定位的面積、量級等都會(huì )產(chǎn)生重要的改變。

6、文旅小鎮的商業(yè)是文化風(fēng)景

未來(lái)的文旅小鎮的商業(yè)設施除了承擔基本的吃飯、購物、住宿功能，還承擔文化展示、文化體驗、互動(dòng)交流、游覽體驗等復合的功能。每一個(gè)店鋪，都是一個(gè)風(fēng)景點(diǎn)，每一個(gè)店鋪都是文化體驗點(diǎn)，純碎的商業(yè)功能會(huì )弱化，旅游價(jià)值和文化價(jià)值逐步凸顯，讓游客在閑逛中產(chǎn)生消費欲望，在歡樂(lè )中產(chǎn)生消費行為，這是更高一個(gè)層次的文旅商業(yè)業(yè)態(tài)。當然，這些會(huì )對前期招商、商戶(hù)的引進(jìn)培育、商業(yè)的運營(yíng)要求很高。

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7、文旅小鎮的商業(yè)業(yè)態(tài)招商需要具有“個(gè)性”的商戶(hù)

文旅小鎮的商業(yè)招商對象不是普通的商戶(hù)，甚至不是連鎖的商戶(hù)。除了立足本地化之外，還要招一些對吃、住、購、娛、文等有特殊研究和追求的“發(fā)燒友”。特別是有文化情懷的發(fā)燒友，最好是在某一行業(yè)有一定影響力，比如可以讓一些文化人過(guò)來(lái)開(kāi)茶館、開(kāi)特色客棧，讓著(zhù)名的烹飪師傅過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng)文化餐館等等。特色化招商、不走尋常路的招商是未來(lái)文旅小鎮的招商趨勢之一，也是考驗一個(gè)文旅運營(yíng)服務(wù)商服務(wù)能力的重要標準。

8、文旅小鎮的商業(yè)業(yè)態(tài)需要考慮旅游淡旺季、周末與工作日等特性

旅游商業(yè)的一大特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)的季節性，即有明顯的淡旺季之分。季節性是大多數旅游地的典型特征，旺季欣欣向榮，淡季門(mén)可羅雀。中國大部分景區，冬季的幾個(gè)月，幾乎無(wú)游客來(lái)訪(fǎng)，商鋪開(kāi)業(yè)率不足50%。這就要求旅游產(chǎn)品的設置和后期運營(yíng)盡量延長(cháng)旅游旺季，并設置可行的四季旅游產(chǎn)品和旅游服務(wù)。還有一個(gè)顯著(zhù)的問(wèn)題是周末人氣很旺，周一到周四人氣不濟，怎么辦？這些問(wèn)題都需要從業(yè)態(tài)規劃定位就開(kāi)始研究設置能夠吸引游客淡季旅游的旅游產(chǎn)品和旅游服務(wù)，并且在商業(yè)業(yè)態(tài)中如何呈現落地，這樣就把商業(yè)業(yè)態(tài)——旅游產(chǎn)品體系——旅游淡旺季一條線(xiàn)的進(jìn)行整體解決。

文旅小鎮及文旅商業(yè)業(yè)態(tài)的規劃定位是一個(gè)復合型的，系統性的工作，也是很有意思的事情。涵蓋旅游、文化、商業(yè)、地產(chǎn)，涉及到旅游產(chǎn)品、旅游線(xiàn)路、旅游活動(dòng)，包括美食、酒店、民俗、活動(dòng)等豐富內容。

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文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的七大經(jīng)典模式

1、“高爾夫莊園”模式

實(shí)踐表明，將生地變成熟地的最佳辦法，就是建設高爾夫球場(chǎng)，其對于休閑地產(chǎn)的帶動(dòng)作用極其明顯，除了球場(chǎng)本身?yè)碛袠O好的景觀(guān)資源外，更為主要的原因是高爾夫球場(chǎng)是重要的高端政務(wù)商務(wù)休閑交流的平臺，能夠引發(fā)高端休閑人群的聚集，凸顯品質(zhì)性，從而帶動(dòng)了休閑地產(chǎn)的價(jià)值提升，并為休閑地產(chǎn)的銷(xiāo)售創(chuàng )造優(yōu)越基礎，國內形成了以觀(guān)瀾湖高爾夫、富春山居高爾夫、春城高爾夫為代表的多個(gè)經(jīng)典案例。

由于地塊規模與政策壓力的限制，高爾夫莊園模式未來(lái)的趨勢，已經(jīng)不再是球場(chǎng)規模的比拼，而在于主題化的創(chuàng )新，即賦予球場(chǎng)一種獨特的文化主題，并圍繞這一主題營(yíng)造一種獨特的景觀(guān)意境，使球場(chǎng)不僅具有一般的功能與景觀(guān)，更有不可復制的特色文化內涵，其吸引力與競爭力必定超越常規球場(chǎng)，從而為休閑地產(chǎn)創(chuàng )造更大的附加值，如富春山居高爾夫以黃公望的《富春山居圖》為意境打造藍本，形成了國內少有的文化型高爾夫，在亞洲市場(chǎng)也頗負盛名。

2、“溫泉都會(huì )”模式

溫泉，是最具帶動(dòng)力的休閑引擎，已經(jīng)成為全國休閑開(kāi)發(fā)的超級熱門(mén)，它對休閑養生地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有突出的作用。

“以特色溫泉水療產(chǎn)品為吸引，以會(huì )議度假酒店為核心，帶動(dòng)先售后租的溫泉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的“溫泉都會(huì )”模式在市場(chǎng)取得了巨大的成功。其原因有三：

一是溫泉本身具有養生與休閑的雙重特性，可以提升地產(chǎn)的附加值；

二是溫泉可以解決酒店經(jīng)營(yíng)的冬季問(wèn)題，并對會(huì )議經(jīng)營(yíng)有極大帶動(dòng)作用；

三是如果有觀(guān)光景區在周邊，則可以成為休閑消費的核心平臺。

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3、“文化度假酒店綜合體”模式

悅榕莊酒店、安縵酒店在中國市場(chǎng)上取得了巨大的成功，并且正以穩健的速度持續擴張。究竟是什么原因讓它們如此受青睞？文化的魅力！以生態(tài)別墅或古村落為載體，強調與自然環(huán)境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境里享受時(shí)尚度假的奢華體驗，這種低調的奢華獲得了世界范圍內許多高端休閑人群的極大認可，造就了一批忠實(shí)的“全球粉絲”。

盡管這兩家酒店的重點(diǎn)不在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但這些具有鮮明文化主題的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低調奢華的特色性、其時(shí)尚浪漫的品質(zhì)性，一定對休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有著(zhù)突出的帶動(dòng)作用。

4、“休閑Mall”模式

通過(guò)將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場(chǎng)、大型電影院、量販KTV等不同的業(yè)態(tài)整合在一起，創(chuàng )造一個(gè)獨具吸引力的區域性休閑消費中心——休閑Mall，以此帶動(dòng)寫(xiě)字樓和住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，此種模式稱(chēng)之為城市中心區休閑地產(chǎn)模式。這種模式一般位于城市中心或中心城拓展區的地塊，如萬(wàn)達廣場(chǎng)。

5、“主題文化小鎮”模式

主題文化小鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小鎮。其核心是創(chuàng )造出符合市場(chǎng)需求、凸顯獨特主題風(fēng)情的文化小鎮，以小鎮為載體，構建文化休閑平臺，提升吸引力，進(jìn)而帶動(dòng)小鎮外圍的休閑地產(chǎn)，如麗江大研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮、成都芙蓉古鎮、楚雄彝人古鎮。這種模式，已經(jīng)成為很多古鎮進(jìn)行休閑化升級與城鎮化發(fā)展的主流途徑。

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6、“特色景區綜合體”模式

這里所說(shuō)的特色景區，包括主題公園或休閑景區。

主題公園帶動(dòng)模式，以華僑城和迪斯尼為代表，以游樂(lè )園帶動(dòng)休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為業(yè)界經(jīng)典，但需要強大的開(kāi)發(fā)資金、品牌效應與運營(yíng)管理等多方位支持，進(jìn)入門(mén)檻較高，并非每一個(gè)企業(yè)都能夠操作。

休閑景區帶動(dòng)模式，以安徽某木屋村度假區為代表，通過(guò)中國最大的珍稀鄉土樹(shù)木園的打造，以木屋為特色，帶動(dòng)木屋休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，獲得了市場(chǎng)的青睞。此類(lèi)模式，以稀缺性資源的占有或者打造為前提，投入相對較大，然而一旦開(kāi)發(fā)成功，其開(kāi)發(fā)效益回報將會(huì )非�？捎^(guān)，并對城市總體休閑水準也是一個(gè)巨大提升。

7、“多元休閑綜合體”模式

除了以上幾種模式外，還有許多大型項目往往將幾種模式綜合起來(lái)，形成一個(gè)“多元休閑綜合體”模式。東部華僑城立足生態(tài)基礎，以多元文化為內涵，將特色景區、高爾夫球場(chǎng)、主題文化小鎮、溫泉水療SPA、文化度假酒店以及大型演藝項目綜合起來(lái)，構筑了一個(gè)綜合休閑的饕餮盛宴，最終有力帶動(dòng)休閑地產(chǎn)板塊——天麓大宅的開(kāi)發(fā)，使之成為南中國品質(zhì)最高、售價(jià)最高的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品之一。此模式是大型綜合性地產(chǎn)項目值得借鑒的重要模式。

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意大利五漁村 馬納羅拉 Manarola

總結：

政治、經(jīng)濟、文化、產(chǎn)業(yè)的不同訴求導致了文旅小鎮的大發(fā)展。黨的十八大首次提出了“努力建設美麗中國”這一富有詩(shī)意的理念，努力建設“美麗中國”，意味著(zhù)人民生活要美麗、環(huán)境要美麗，旅游業(yè)是生態(tài)文明與經(jīng)濟發(fā)展的最佳結合點(diǎn)。

新出臺的《國家新型城鎮化規劃》提出限制大城市人口規模，加快發(fā)展中小城市，發(fā)展旅游業(yè)是小鎮實(shí)現跨越式發(fā)展、內涵式發(fā)展的一條重要途徑。特別是隨著(zhù)中國老百姓生活水平的提高，旅游市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，文旅小鎮成為市場(chǎng)歡迎的重要的一個(gè)旅游產(chǎn)品，流動(dòng)性充裕的資本市場(chǎng)，更是為旅游小鎮點(diǎn)上了一把火，地方政府、房產(chǎn)商、旅游投資者等各路資本紛紛沖進(jìn)這個(gè)領(lǐng)域。