政策紅利：建設1000個(gè)特色小鎮

此番以綠城為代表的商業(yè)地產(chǎn)商發(fā)力特色小鎮有著(zhù)相關(guān)的政策背景：國家大力推動(dòng)現代農業(yè)和新型城鎮化的背景下，未來(lái)農村將成為以現代農業(yè)為支撐的小村鎮；現代農民和休閑度假高端消費人群，對住宅的需求也將會(huì )迅速增加。  隨著(zhù)鄉村逐漸向城鎮化靠攏；建設部、國家發(fā)展改革委、財政部明確提出，到2020年，將培育1000個(gè)左右特色小鎮；加速農業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。據官方的定義，“特色小鎮”是“具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內涵、旅游和一定社區功能的發(fā)展空間平臺”。其既不同于建制鎮、工業(yè)園區、經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、旅游區，又不是四者的簡(jiǎn)單疊加 。

▲特色小鎮的政策紅利

▲特色小鎮、建制鎮、工業(yè)園、經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、旅游區的比較

▲特色小鎮的主要特點(diǎn)

從綠城建設建設的特色小鎮來(lái)看，所謂特色小鎮并非城鎮化建設中一般意義上的小鎮，而是有著(zhù)鮮明的特色，其與建制鎮，工業(yè)開(kāi)發(fā)區、旅游區功能定位不同的一種城鎮化模式。通常，特色小鎮擁有以下特點(diǎn)：

1. 特色之一：通常在上海，杭州，北京等產(chǎn)業(yè)基礎好的城市周邊，距離城市中心30到50公里。

2. 特色之二：不只是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是把支撐小鎮的基礎農業(yè)包含在內。

3. 特色之三：模式創(chuàng )新：基礎農業(yè)配套&為返鄉創(chuàng )業(yè)的人提供產(chǎn)權保障，有效抑制人口流出。

4.特色之四：在建筑規劃中，90%的是住宅，預計售價(jià)1萬(wàn)/平米，10%的是配套設施，包括醫療、教育、餐飲、娛樂(lè )和文化等。

1.老齡化背景下的“銀發(fā)經(jīng)濟”。世界銀行相關(guān)數據預測：2025年，我國60歲以上老人將達到3億，占比例為百分之21，65歲以上老年人比例也將達到百分之13.7，接近深度老齡化社會(huì )。城市緊張的交通狀況，污濁的空氣，使其并不適合養老。而周邊小鎮和鄉村顯然成為養老的理想之地。

2.大城市承載力日益受到挑戰。2016年，北京五區公布人口上限，這標志著(zhù)以北京為代表的大城市人口數量已經(jīng)開(kāi)始逼近人口上限。大城市病，指的是在大城市里出現的人口膨脹、交通擁擠、住房困難、環(huán)境惡化、資源緊張等“癥狀”。由于中國一些大城市的“城市病”日益嚴重，很多上班族不得不逃離“北上廣，到二三線(xiàn)城市尋求新發(fā)展。環(huán)境污染同樣嚴峻，2013年，“霧霾”成為年度關(guān)鍵詞。不僅僅是霧霾，大城市病還體現在戶(hù)籍歧視，入學(xué)難，資源緊張等，城市的承載力已經(jīng)遭遇空前挑戰。很多城市中產(chǎn)階層渴望在城市周邊有自己的一塊地或者農莊，可以在緊張的工作之余，享受田園生活.

3.城市生活節奏快，人們對“慢生活”需求增加。筆者曾經(jīng)對某二線(xiàn)城市周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行考察，結果發(fā)現周邊的別墅雖然價(jià)格不菲，但生意十分火爆。這體現了人們對城市快節奏生活的厭倦和慢生活的向往。特色小鎮正好能迎合這一需求。

4.地理空間布局和產(chǎn)業(yè)布局的需要。隨著(zhù)城市的日漸擁擠，承載力日趨緊張，城市一些特色產(chǎn)業(yè)向周邊轉移成為大勢所趨。未來(lái)，一個(gè)行之有效的辦法就是在大城市周邊，形成若干具有產(chǎn)業(yè)特色，呈衛星狀環(huán)繞城市周邊的地理形態(tài)。這樣，既可以將一些產(chǎn)業(yè)分離出去，發(fā)展周邊經(jīng)濟，又可以緩解大城市的壓力，其離城數十公里的距離又可以使得其可以共享城市的教育、科技等資源和發(fā)展紅利。實(shí)現協(xié)調發(fā)展。

5.農民回流與產(chǎn)業(yè)空白的矛盾凸顯特色小鎮的必要性。與沿海地區出現民工荒同時(shí)出現的是，大量農民工回流，由此也形成了就業(yè)壓力。如擁有800萬(wàn)務(wù)工人口的重慶，目前保持穩定回流態(tài)勢，市內就業(yè)的農民工已超過(guò)市外近100萬(wàn)人。大量的回流人口客觀(guān)上增加了對產(chǎn)業(yè)的需求。

6.城市產(chǎn)業(yè)轉移的需求。在中心城區，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格依然攀升的大背景之下，產(chǎn)業(yè)轉移就成為大勢所趨。越來(lái)越高漲的租金和房?jì)r(jià)使得企業(yè)不堪重負，因此，向城市周邊房租相對較低的區域進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉移，成為一種必然需求。而特色小鎮因為其離城市較近的距離，相對完善的配套設施和優(yōu)美的環(huán)境，理所應當地成為產(chǎn)業(yè)轉移的一個(gè)較好的選擇。比如，嘉興市規劃創(chuàng )建的南湖基金小鎮，就是準備承接上海金融服務(wù)業(yè)轉移的業(yè)務(wù)。

▲特色小鎮承接的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型

城鎮化建設紅利：特色小鎮建設將是中國城鄉一體化建設的抓手之一。正如經(jīng)濟學(xué)家厲以寧所說(shuō)，中國經(jīng)濟的最大問(wèn)題之一就是城鄉分割，這有損社會(huì )公平。而就近城鎮化，可以解決一系列農村的社會(huì )問(wèn)題。相比之下，美國等發(fā)達國家是城鄉高度一體化的。在中國幾乎所有的商業(yè)模式的策源地和發(fā)起地都在城市，而美國則很多商業(yè)模式發(fā)起于農村，比如美國20世紀50年代的鄉村小鎮，孕育了沃爾瑪這樣一個(gè)零售巨無(wú)霸企業(yè)。美國孕育沃爾瑪的鄉村小鎮現在仍然只有3萬(wàn)人。希爾斯百貨公司最初的客戶(hù)是農民，后來(lái)才發(fā)展到城市。

由于特色小鎮一般都在經(jīng)濟發(fā)達地區或者經(jīng)濟帶上，比如長(cháng)三角、珠三角、京津冀、中原城市群等。這些經(jīng)濟帶的城市周邊，一般都有著(zhù)較好的工業(yè)基礎和產(chǎn)業(yè)基礎，因為，這些周邊的小鎮可能成為商業(yè)模式的策源地，比如，無(wú)錫市西側的査橋鎮，周邊就坐落著(zhù)雅迪和新日兩家電動(dòng)車(chē)，由此帶動(dòng)整個(gè)這座小鎮的發(fā)展 。

 產(chǎn)業(yè)轉移的紅利：特色小鎮所依托的城市母體，通常都有較強的特色產(chǎn)業(yè)基礎。比如杭州的電商、絲綢，無(wú)錫的電動(dòng)車(chē)、輕    紡等產(chǎn)業(yè)；上海有金融、國際貿易；深圳的電子等，都是具有特色和競爭力的產(chǎn)業(yè)。一旦承接了這些產(chǎn)業(yè)，特色小鎮的發(fā)展就不是孤立的，而是站在城市產(chǎn)業(yè)集聚區甚至整個(gè)周邊城市群、經(jīng)濟帶的“巨人的肩膀上”。這無(wú)疑將推動(dòng)特色小鎮進(jìn)入發(fā)展的“快車(chē)道”。

 城市農業(yè)需求：農業(yè)的最大障礙之一是供求分離，這種分離不僅僅是時(shí)間上的，也是空間上的。特色小鎮所催生的農業(yè)需求  體現在兩個(gè)方面，其一，特色小鎮建成之后，必將涌入至少數萬(wàn)人口，這些人口一方面來(lái)源于城市，一方面，來(lái)自于周邊農民的城鎮化，人口的集中化必然產(chǎn)生對于農業(yè)的需求。另一方面，特色小城鎮離城市距離近，農產(chǎn)品配套半徑小，資訊較農村發(fā)達，便于把握城市局居民需求，可以更好地服務(wù)城市母體對農業(yè)的相關(guān)需求。菜籃網(wǎng)總裁姜曉宇曾經(jīng)給筆者算過(guò)一個(gè)賬，以鄭州市為例，每年生鮮消費金額大約在600億元左右 ，這是一個(gè)驚人的數字。

1.可以在滿(mǎn)足農業(yè)需求中扮演多重角色。特色小鎮幾十公里外的城市母體孕育著(zhù)巨大的農業(yè)需求。針對不同層次的需求，特色小鎮可以扮演多重角色，和城市經(jīng)濟牢牢焊接在一起。比如，農業(yè)生產(chǎn)基地管理者的角色，物流配送起點(diǎn)的角色，訂單農業(yè)執行者的角色，鄉村旅游度假中心的角色。

2.生鮮電商的“后院”。近年，生鮮電商或者了長(cháng)足發(fā)展，其最大特點(diǎn)在于打破了農業(yè)供求在時(shí)間和空間上分離的狀況。特色小鎮可以作為生鮮電商的“后院”，盡管目前多數生鮮電商實(shí)際上還是通過(guò)一級批發(fā)市場(chǎng)來(lái)采購，但依托特色小鎮的周邊，可以增加產(chǎn)地直供在整個(gè)商品供給中的比例。比如，可以在特色小鎮周邊種植時(shí)令的花果、蔬菜，經(jīng)由生鮮電商供給給城市消費者。

 3.農業(yè)本身可以作為產(chǎn)業(yè)特色。特色小鎮依托城市母體，通常擁有一定的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和特色。實(shí)際上，農業(yè)也完全可以成為特色小鎮的產(chǎn)業(yè)特色，在一些農業(yè)資源稟賦良好，或者周邊本身就有地理標志性產(chǎn)業(yè)的地區�？梢蚤_(kāi)發(fā)附加值高的農業(yè)產(chǎn)業(yè)集體，打造大特產(chǎn)品牌，推動(dòng)農產(chǎn)品深加工。

 4.打造多層次農業(yè)需求。城市對于農業(yè)的需求是多層次的，特色小鎮可以通過(guò)打造農業(yè)多層次產(chǎn)業(yè)體系，滿(mǎn)足城市對于農業(yè) 的多層次需求，打造農業(yè)服務(wù)“綜合體”。比如，針對養老需求，特色小鎮可以打造休閑農業(yè)和鄉村旅游項目。針對養老需求，可以建立養老社區，針對城市休閑需求，可以建設特色農莊、農家樂(lè )等。