導讀：在不同的地區，民宿發(fā)展處于不同的周期階段，雖然租金上漲、入住率降低、房?jì)r(jià)低位徘徊等問(wèn)題均有不同程度出現，有人開(kāi)始逃離，但也有人不相信紅利已去，依舊跑步進(jìn)場(chǎng)。

 

每一個(gè)文藝青年心中都有一個(gè)歸去來(lái)兮的田園夢(mèng)，而民宿的出現似乎成為了這種情懷和生計的平衡點(diǎn)，逃離樊籠的理想有了經(jīng)濟載體，民宿之火迅速燎原。

但這種和諧實(shí)際上只有少數人可以掌握。當民宿產(chǎn)業(yè)雜糅了經(jīng)濟利益之后，這種理想化的生意又有多少人能夠堅持。

在民宿發(fā)展較早的區域，如麗江、大理、廈門(mén)鼓浪嶼等地，早期的民宿創(chuàng )業(yè)者已然開(kāi)始撤退。

陳克（化名）2014年開(kāi)始在麗江開(kāi)了一家民宿，實(shí)現了“彩云之南，綠水之畔，開(kāi)一間客棧”的愿望。但他當時(shí)不知道，那正是麗江民宿發(fā)展來(lái)到重要轉折點(diǎn)的一年。

在此之前，麗江的民宿已經(jīng)全國聞名，在2013年達到頂峰狀態(tài)，特別是麗江古鎮和束河古鎮中的民宿在旺季一房難求。但這種火熱也成為了背后各種矛盾的導火索。

首當其沖的就是房東毀約瘋漲房租。2014年，束河古鎮發(fā)生了房東強行驅趕租客的“潑糞”和“潑漆”事件。除了外在糾紛，民宿數量幾何式的增長(cháng)速度與游客增長(cháng)并不匹配，市場(chǎng)飽和愈加嚴重，開(kāi)始了民宿內部的惡性競爭。

“我們這個(gè)行業(yè)就是要跟著(zhù)大勢走，麗江很明顯，我們這樣的小店已經(jīng)生存不下去了。”陳克說(shuō)，這也是他在2018年離開(kāi)麗江的原因。

現在，陳克在深圳較場(chǎng)尾民宿小鎮一家民宿中當掌柜。他告訴記者，來(lái)之前他也曾盤(pán)算著(zhù)等摸清楚情況和朋友在這里投資一家自己的民宿，但現在他已經(jīng)基本打消了這樣的想法。

“投資回報率是過(guò)不去的坎，深圳這邊投資額特別高，不像麗江，我當年20多萬(wàn)就開(kāi)起了一家民宿，這邊需要200萬(wàn)-300萬(wàn)。”陳克說(shuō)。

在不斷被市場(chǎng)“教育”的過(guò)程中，民宿業(yè)內似乎已經(jīng)形成了某種條件反射，只要一提到“情懷”，后面馬上要接上“盈利才是硬道理”才顯得主流。與此同時(shí)，地方政府、開(kāi)發(fā)商和資本方對于民宿產(chǎn)業(yè)紛紛“亮劍”，游戲規則悄然改變。

在不同的地區，民宿發(fā)展處于不同的周期階段，雖然租金上漲、入住率降低、房?jì)r(jià)低位徘徊等問(wèn)題均有不同程度出現，有人開(kāi)始逃離，但也有人不相信紅利已去，依舊跑步進(jìn)場(chǎng)。

民宿投資拐點(diǎn)

業(yè)內普遍認為，中國民宿行業(yè)的加速從2007年左右開(kāi)始，陸續出現了云南麗江、大理、浙江莫干山、廈門(mén)鼓浪嶼、廣西陽(yáng)朔等典型集群區域。

也是在2008年左右，深圳大鵬新區較場(chǎng)尾迎來(lái)第一批民宿，由外來(lái)的沖浪及帆板愛(ài)好者自發(fā)改造民居經(jīng)營(yíng)，逐步吸引一些自由職業(yè)者加入。

經(jīng)過(guò)了幾年的靜默期，得益于2011年在深圳舉行的世界大學(xué)生運動(dòng)會(huì )，不少項目都在大鵬新區開(kāi)賽，較場(chǎng)尾民宿也一夜成名。像所有老套的故事一樣，在接下來(lái)的幾年中，這里的民宿數量飛速增長(cháng)，從2008年的兩家，發(fā)展到2013年75家，再到2016年較場(chǎng)尾古城片區民宿接近400家。

2016年，較場(chǎng)尾民宿接待游客超過(guò)100萬(wàn)人次，游客人均食宿消費600-800元，全年旅游收入突破5億元，成為深圳濱海旅游的一大亮點(diǎn)。

不過(guò)，另一組數據卻有些駭人聽(tīng)聞。深圳市大鵬新區民宿協(xié)會(huì )發(fā)表的一份報告顯示，2016年按照全成本核算大鵬新區虧損民宿超過(guò)9成。兩年過(guò)去，較場(chǎng)尾是否重新走上了“上坡路”？

3月12日，記者來(lái)到了較場(chǎng)尾民宿小鎮。中午時(shí)分，路邊海鮮檔的服務(wù)員和氣墊船、快艇經(jīng)營(yíng)者紛紛走到街上來(lái)招攬生意�；蛟S因為不是旺季或周末，民宿小鎮上的游客并不是很多，許多沿街民宿掛出了轉讓的招牌，有的大門(mén)緊閉，有的仍在營(yíng)業(yè)。

記者看到，一家名叫春天里的客棧在門(mén)口掛出了轉讓信息，與較場(chǎng)尾的大部分民宿一樣，民宿的老板并不在店內，全權交給掌柜經(jīng)營(yíng)。該店掌柜于勇（化名）是一位東北大叔，他告訴記者，他其實(shí)剛來(lái)不到三個(gè)月。

“這幾個(gè)月中，入住率能達到15%～20%就不錯了。聽(tīng)其他老客棧的老板聊天，去年夏季的情況也一般，他們這與2018年大鵬新區開(kāi)始實(shí)施的預約通行有很大關(guān)系。”于勇表示。

記者查詢(xún)發(fā)現，預約通行在五一小長(cháng)假、8月的周末和國慶節長(cháng)假期間實(shí)行，正是傳統旺季。

于勇還指出，游客不多，與海灘情況也有關(guān)，較場(chǎng)尾的沙灘本來(lái)就窄，游船、快艇等都把沙灘給占了，游客沒(méi)地方玩。

記者詢(xún)問(wèn)的另一家民宿老板李冰（化名）表示，他在這開(kāi)店五六年，現在顧客明顯沒(méi)有前幾年多了。

李冰認為，較場(chǎng)尾的民宿發(fā)展其實(shí)陷入了某種惡性循環(huán)。游客不多直接帶來(lái)的是民宿營(yíng)業(yè)收入的減少，同時(shí)房租壓力日漸增長(cháng)。

“2015、2016年游客較多，房租一下就漲起來(lái)了�，F在好多民宿轉讓費都不要就跑了。這個(gè)村里面400多家民宿，少說(shuō)也有1/4在轉讓的。”李冰說(shuō)，“因為租金貴、壓力大，民宿老板只能通過(guò)將一樓出租平衡收入。”

“我們是2013年進(jìn)來(lái)的，當時(shí)的民宿和現在完全不是一個(gè)感覺(jué)。”李冰認為，當時(shí)的民宿才是實(shí)際意義上的“田園牧歌”，周?chē)�環(huán)境比較清靜�，F在整條街一樓都是燒烤、餐飲、酒吧，太亂、太商業(yè)化了，沒(méi)有那種舒適感，游客自然少了。

于勇也向記者透露，現在租金壓力太大了，“這一棟房租金2萬(wàn)每個(gè)月，聽(tīng)說(shuō)民宿老板去年虧損將近20萬(wàn)。”

陳克告訴記者，這里的很多民宿主人與房東簽訂的是遞增合同，他所在的這家民宿，2016年房租30萬(wàn)、2017年36萬(wàn)，2018年漲到84萬(wàn)，今年是100萬(wàn)。但好在去年暑假旺季生意還不錯，入住率能達到70%多，2018年純利潤達到了40多萬(wàn)。

“因為這家店接待量比較大，所以2018年主打做團建，在淡季12月接到了20多場(chǎng)團建訂單，最后算賬下來(lái)12月的收入和暑假持平。”陳克說(shuō)，想要在租金高企的環(huán)境下生存下來(lái)，還是要下功夫。

據多位房東說(shuō)，以前只是位置不太好、不看海的民宿在轉讓?zhuān)�但現在連沿海一排、二排的民宿也開(kāi)始了不斷被“倒手”的命運。

“白宮民宿是一家在較場(chǎng)尾經(jīng)營(yíng)六七年的民宿連鎖品牌，有很多家分店，但現在也在陸續轉讓?zhuān)�目前只有一家在營(yíng)業(yè)。”陳克說(shuō)。

在陳克看來(lái)，這里的情況和麗江其實(shí)是類(lèi)似的，想做好，投資很大，競爭也很大。“五年的投資回報期很長(cháng)，等你回本的時(shí)候，你又該投錢(qián)裝修了。”

不過(guò)，記者在調查中發(fā)現，在市場(chǎng)的作用下，一些房東已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)降租或者簽訂非遞增的租賃合同，但較場(chǎng)尾民宿想要重回高峰目前看來(lái)還很難。

生長(cháng)的邊界

陳克說(shuō)，盡管較場(chǎng)尾這樣，麗江也是回不去的了，大理也不行。

麗江民宿業(yè)態(tài)惡化，低價(jià)競爭進(jìn)入惡性循環(huán)；大理則由于整治生態(tài)環(huán)境，洱海流域水生態(tài)保護區核心區內的餐飲客棧一律暫停營(yíng)業(yè)一年多。雖然大理洱海周邊的民宿客棧在2018年9月開(kāi)始大量重新開(kāi)業(yè)，但從2018年國慶節的入住情況看，也已經(jīng)大不如前。

與此同時(shí)，瀘沽湖的旅游開(kāi)發(fā)來(lái)到了重要時(shí)期，特別是2015年寧蒗瀘沽湖機場(chǎng)正式通航讓瀘沽湖成為了民宿投資的新目的地。

很多人不知道，瀘沽湖只有1/3主湖面屬于麗江市的寧蒗彝族自治縣永寧鄉，因為開(kāi)發(fā)較早更為知名。另外2/3主湖面及相連的草海屬于四川省涼山彝族自治州的鹽源縣瀘沽湖鎮。

土生土長(cháng)在瀘沽湖鎮格薩村的摩梭族小伙李濤借著(zhù)旅游開(kāi)發(fā)力度加大，加入了民宿經(jīng)營(yíng)的大軍。原本在成都、重慶等地打工的他也回到自己的家，把傳統的摩梭四合院老宅子改成了民宿，還在自家古樹(shù)上蓋了一間樹(shù)屋。

李濤告訴記者，先有樹(shù)屋的想法，才有了民宿改造方案。民宿占用的是新建的一棟房，另外兩棟老房子保持原樣。而樹(shù)屋是四川大學(xué)的學(xué)生義務(wù)設計建成的，而且沒(méi)有動(dòng)古樹(shù)的一根樹(shù)枝，整個(gè)樹(shù)屋的重量都壓在幾根鋼柱上。

李濤之前在成都等地擔任過(guò)農家樂(lè )管家的職務(wù)，進(jìn)入民宿也有一定的經(jīng)驗。

“因為游客需求量越來(lái)越大，當地的民宿越來(lái)越多。但是到今天為止，真正的當地人做民宿的幾乎還是很少的，外地人做得比較多。因為本地人不懂互聯(lián)網(wǎng)，對于民宿改造的認知也有限。我是因為熱愛(ài)家鄉，對旅游服務(wù)、宣揚摩梭文化特別感興趣，才回到自己家鄉。”李濤說(shuō)。

李濤表示，自己的民宿已經(jīng)開(kāi)了兩年，目前經(jīng)營(yíng)情況還比較樂(lè )觀(guān)。和很多地方一樣，瀘沽湖也沒(méi)法避開(kāi)淡旺季分明的問(wèn)題。

“淡季入住比較少，每天可能才兩三間房，反正淡季能養活自己和家人就行。但是到旺季的時(shí)候入住率能夠達到70%-80%，甚至更高。”李濤說(shuō)。

李濤對于民宿的經(jīng)營(yíng)收入也很滿(mǎn)意，除了裝修成本，因為房子是自家的，不需要房租，民宿每個(gè)月的水電、人工、用品消耗費用在4000元以?xún)�，另外還有小豬短租、愛(ài)彼迎和美團榛果等平臺10%-15%的傭金支出。

第一年，在沒(méi)有掛平臺，客源尚未成熟的情況下，李濤家的民宿已經(jīng)實(shí)現了不到30萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額，他表示隨著(zhù)口碑的增加，今年可能超越30萬(wàn)，投資回報周期在五年內。

在資金方面，和很多民宿主人一樣，他也選擇了自籌。新房12間房間裝修改造的費用在80萬(wàn)左右，是他和朋友一起投資的。而在樹(shù)屋的資金上，他選擇了眾籌。

其實(shí)這次眾籌是由四川大學(xué)蒔間社造團隊發(fā)起的，團隊成員是四川大學(xué)建筑與環(huán)境學(xué)院建筑系的3位教師與16位同學(xué)。眾籌發(fā)起時(shí)間是2016年5月，在短短兩個(gè)月內，該團隊獲得了49人的支持，籌資額達到150158元，根據投資金額不同，有8人選擇了不同的旅游和紀念品禮包，有5人通過(guò)投資成為了樹(shù)屋的合伙人，能夠分享樹(shù)屋的收益。

之所以選擇眾籌，是因為他還有一個(gè)更大的目標。他曾經(jīng)規劃過(guò)，在整個(gè)格薩古村落的每家每戶(hù)都修一棟樹(shù)屋，讓這里變成瀘沽湖一個(gè)新的名片——樹(shù)屋度假村。

“現在的不斷開(kāi)發(fā)使古樹(shù)遭到一些破壞，有些被連根拔起，做根雕出售，但樹(shù)屋在保護的前提下讓古樹(shù)更有價(jià)值。村民也都想參與，可以解決家里的柴米油鹽開(kāi)銷(xiāo)。”李濤說(shuō)。

不過(guò)，這個(gè)計劃或許要暫時(shí)擱置了。多少因為大理洱海的前車(chē)之鑒，當地政府對于民宿的發(fā)展進(jìn)行了強監管，李濤表示，現在鎮上不讓建民宿，裝修也不行，而樹(shù)屋更因為管理者擔心影響村落風(fēng)貌，不讓修建。

在這種情況下，李濤打算好好理清民宿經(jīng)營(yíng)的思路，加深文化內涵向更精品化發(fā)展。

頭部民宿的煩惱

政府的參與有時(shí)雖然會(huì )阻礙一些新的想法落地，但規范化對于民宿發(fā)展是必經(jīng)之路�，F在的傳統民宿集群里面，大理、莫干山、鼓浪嶼等都進(jìn)入規范發(fā)展階段。

2015年，深圳大鵬新區發(fā)布了全國第一個(gè)民宿管理辦法，隨后兩年，各地區的管理辦法相繼落地，民宿業(yè)內的自我管理也在加強。

2018年7月，海南省旅游發(fā)展委員會(huì )牽頭成立了海南省旅游民宿協(xié)會(huì )，推動(dòng)海南民宿產(chǎn)業(yè)規范發(fā)展。小豬聯(lián)合創(chuàng )始人兼COO王連濤出任海南省旅游民宿協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)。

在3月初接受記者采訪(fǎng)時(shí)，王連濤指出，在他深入了解海南民宿的這半年多里，最大的感受就是缺乏頭部品牌。

“其實(shí)海南民宿在經(jīng)濟收益和成交的規模上一直排在全國前面。但大家總是覺(jué)得對海南民宿產(chǎn)業(yè)沒(méi)有太多的一些深刻的印象，很多民宿都是在三亞等市區，沒(méi)有特色。”王連濤表示。

在王連濤看來(lái)，海南的優(yōu)勢可能也是阻礙民宿產(chǎn)業(yè)進(jìn)化更快的劣勢。因為海南在旺季各種服務(wù)業(yè)都是不愁客源的。沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)機制倒逼民宿產(chǎn)業(yè)進(jìn)化、快速迭代。例如在廣東、廣西、四川等地有很大的競爭促使其快速分化，而海南民宿都是在一個(gè)平均線(xiàn)上。

海南鄉村民宿鹿飲溪的投資人黃繼軍也有這樣的看法。他在2017年從銀行業(yè)離職，投入民宿行業(yè)。目前，他和團隊經(jīng)營(yíng)著(zhù)兩條民宿產(chǎn)品線(xiàn)，一條是輕資產(chǎn)的城市民宿，即接受業(yè)主委托，只負責運營(yíng)。而另一條則是他在海南試水的重資產(chǎn)的鄉村民宿，目前鹿飲溪已經(jīng)獲得了三個(gè)國際大獎，在海南獨一無(wú)二。

鹿飲溪位于海南省文昌市大廟村，曾是一間廢棄百年的宅院，但如今在海南的政府層面和從業(yè)者層面都有很大的名氣。黃繼軍告訴記者，老宅房租并不貴，一年只需要2萬(wàn)元左右，主要投入在裝修，花費了300多萬(wàn)，今年春節前剛剛開(kāi)業(yè)，入住率達到80%。

但對于黃繼軍來(lái)說(shuō)比較矛盾的是，本身房間數量少，作為海南鄉村民宿的樣板間，相關(guān)部門(mén)的學(xué)習參觀(guān)需求特別多，這樣一來(lái)就不得不減少經(jīng)營(yíng)，所以政府也希望他們盡快落地一些其他的民宿。除了政府部門(mén)，鹿飲溪已經(jīng)接待了兩期民宿頭條組織的海南游學(xué)，人數近百。

黃繼軍認為，鹿飲溪民宿如果放在莫干山、放在麗江都不算什么，但是在海南名氣這么大，就是因為大家在海南看不到落地的東西。

“討論多，落地少，不管在哪個(gè)層面，政府或是民間企業(yè)家都是這樣，這是海南民宿發(fā)展目前最大的問(wèn)題。”黃繼軍說(shuō)。

其實(shí)最典型的案例就是民宿的衛生。這是民宿管理中都會(huì )強調的，但是仍有很多從業(yè)者做不到。黃繼軍表示，保潔必須有相應的約束，這不是秘密，但是很難落實(shí)。

“而在規則上，我認為海南是過(guò)于規范的。事情都還沒(méi)做，沒(méi)有一個(gè)比較有影響力的品牌，光有規則是沒(méi)有用的。”黃繼軍說(shuō)，“拿鄉村民宿來(lái)說(shuō)，有的管理者說(shuō)我們太現代化了，但有的就認為我們做到了傳統和現代的結合。”

在黃繼軍的布局里，鹿飲溪是小樣試錯的產(chǎn)品，比如在經(jīng)營(yíng)方面，培養大學(xué)生或是本地人作為店長(cháng)，但目前沒(méi)有走完完整的周期，還不知道這種模式是否可行。他們目前在海南文昌、澄邁等地都在談新的鄉村民宿項目，甚至可能是整村呈現，也有投資方想要參與，黃繼軍他們希望借此專(zhuān)注運營(yíng)而不是投資。

“鄉村民宿的選址一看資源，二看民風(fēng)。” 黃繼軍說(shuō)，如果反對的聲音太大，或者政府的政策條件跟不上，都可能沒(méi)辦法繼續堅守。

城市民宿快車(chē)道

鄉村民宿成為鄉村復興的入口，但從數量來(lái)看，夾縫開(kāi)花的城市民宿依舊是民宿市場(chǎng)的主力。僅從民宿短租平臺的民宿產(chǎn)品看，城市民宿依舊是大多數。特別是在旅游城市，民宿增長(cháng)持續。

離莫干山不遠的杭州，就經(jīng)歷過(guò)了民宿的井噴式增長(cháng)。資料顯示，杭州的民宿從2010年開(kāi)始起步，在2014年和2015年的時(shí)候有了井噴式的增長(cháng)，2016年和2017年處于持續增長(cháng)的狀態(tài)。

杭州市旅委相關(guān)負責人表示，據不完全統計，截至2018年年底，杭州登記的民宿數量已經(jīng)超過(guò)3500家。

杭州如也茶宿主人蔡曉蓉也趕上了這班車(chē)。

蔡曉蓉原是一名高端家居軟裝設計師，2018年，家里有一套房產(chǎn)空置出來(lái)，她便利用自己的職業(yè)優(yōu)勢，精心設計將房子改造成民宿。同時(shí)，還另外租了房子改造，短短一年就開(kāi)起了三家民宿。

“目前我自己做客服，客人咨詢(xún)、下單都是自己應付，另有專(zhuān)門(mén)的保潔人員精心保潔、布草等消耗品的更換。”蔡曉蓉表示。

與鄉村民宿相比，城市民宿最大的優(yōu)勢就是投資門(mén)檻較低。每套房子條件不一樣，前期投入多少有些出入。蔡曉蓉指出，從她的經(jīng)歷看，裝修投入最大的是自己的房子，花費20萬(wàn)左右，在杭州本地已經(jīng)算比較高的費用了，其他租來(lái)的房子裝修費用就比較少。

“因為租期在3-5年，如果裝修費用太高，很難回本�，F在的投資回報周期大概控制在一年左右，是比較理想的。”蔡曉蓉表示，去年一家店的營(yíng)業(yè)額能達到10萬(wàn)到12萬(wàn)，一間民宿的淡旺季差距在200-3000元/月。

蔡曉蓉認為，雖然去年和今年的鄉村民宿成為了熱點(diǎn)，但鄉村民宿投資回報率過(guò)長(cháng)，城市民宿更短。而且城市民宿的旺季時(shí)間更長(cháng)，特別是杭州這種旅游城市客源穩定，即便工作日都會(huì )有住客。另外，還有杭州本地客人，也會(huì )占到20%~30%。

“空房的時(shí)候也有，也是有點(diǎn)焦慮的，但是后來(lái)學(xué)會(huì )平靜面對這個(gè)事實(shí)，想辦法把自己的房源再完善一下，想一想怎么宣傳提高訂單量。”蔡曉蓉說(shuō)。

不過(guò)，與很多地方相似，杭州的城市民宿從2017年下半年開(kāi)始，訂單量和實(shí)際入住率進(jìn)入下滑通道，民宿轉手信息也有所增加。

在蔡曉蓉看來(lái)，這都是很正常的現象，有新進(jìn)入者就會(huì )有做得不好的被淘汰。一個(gè)民宿的好壞與民宿主人有很大關(guān)系，從整體的設計、選址到服務(wù)，包括氛圍的打造等每個(gè)環(huán)節都很重要。有人在認真做民宿，也有人在做出租房。

對于未來(lái)的規劃，蔡曉蓉比較“佛系”，表示看能否遇到合眼緣的房源，同時(shí)自己的孩子馬上讀小學(xué)，也需要兼顧家庭。但總體上，她對于杭州的民宿是看好的，“有一個(gè)朋友已經(jīng)被我安利，開(kāi)始籌備做民宿了。”

文章來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道 楊?lèi)傡?/p>