一、核心理念

一個(gè)鄉村，就是一個(gè)野奢度假綜合體。

通過(guò)鄉村閑置農宅的統一收租，并進(jìn)行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質(zhì)的鄉村旅游度假區，并塑造特色鄉村度假品牌。

二、村落特征

1.村落生態(tài)優(yōu)良

與傳統旅游不同，度假鄉居模式對于鄉村區位交通的要求較低，往往選擇較為偏僻的村落。這種村落生態(tài)優(yōu)良，環(huán)境幽靜，最重要的是原生態(tài)的鄉村味道濃郁，這種天然的、保存良好的鄉土氣息恰恰是度假鄉居模式開(kāi)發(fā)的重要載體。

2.房屋空置率高

部分房屋空置是度假鄉居模式開(kāi)發(fā)的重要條件。閑置的農宅減少了項目前期的工作程度，容易進(jìn)行資產(chǎn)流轉，并易于對房屋進(jìn)行改造升級。因此，度假鄉居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村，既避免了閑置資源的浪費，又使得偏僻無(wú)人居住的古村落煥發(fā)出新的生機。

3.建筑風(fēng)貌良好

度假鄉居模式要求村落民居建筑多為傳統老院落，風(fēng)貌特色突出，由磚石或木頭等鄉土材質(zhì)砌筑而成的建筑更能彰顯鄉村的質(zhì)樸鄉土氣息，而且建筑外貌、結構等保存完整，具有較高的改造價(jià)值，便于構建與城市現代化建筑風(fēng)格形成強烈的反差的度假模式。

三、模式要點(diǎn)

1.閑置農宅整體打造

將閑置農宅集中，進(jìn)行整體打造，由村集體對村內空置民宅統一租賃回收，通過(guò)引入外來(lái)企業(yè)資本或自籌資金，進(jìn)行整體度假化改造，構建具有一定規模的度假區域。

2.高端度假品牌塑造

對于閑置農宅的改造要求文化性、鄉土性與品質(zhì)感兼顧，追求外舊內新、外樸質(zhì)內奢華的效果，塑造獨立的度假品牌。

3.村民參與方式營(yíng)造

度假鄉居模式，根植于鄉村生活，村民的參與必不可少，可通過(guò)探索村民房產(chǎn)、土地入股，或返聘村民為度假村（區）員工等多種方式，促進(jìn)村民就地就業(yè)，激發(fā)村民參與鄉村旅游的熱情，實(shí)現社區居民的持續參與。

//模式推動(dòng)力//

一、城市返歸鄉村的旅游市場(chǎng)需求

城市的擁擠喧囂、環(huán)境的不斷惡化，人們迫切渴望逃離人造空間，到叢林山谷、自然鄉野，而且這種需求日益顯現，因此，深處交通不便、偏僻原生態(tài)的鄉村逐漸成為人們的出游熱門(mén)之地，正是這種需求催生了鄉居度假旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。

二、粗放式大眾旅游向精致化小眾旅游轉變

小眾旅游是區別于大眾旅游的一種精品化的旅游模式，其需求正在日益增長(cháng)，并讓旅游發(fā)展方式、經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)方式均面臨轉型和創(chuàng )新。高端化的度假鄉居模式主要針對小眾旅游需求的多樣化，創(chuàng )新和優(yōu)化旅游產(chǎn)品結構，讓觀(guān)光旅游向休閑度假轉型，為高端小眾提供更具品質(zhì)的旅游生活。

 

鄉村田園美景

//模式構建//

一、喚醒沉睡資源——閑置資產(chǎn)流轉

閑置資產(chǎn)流轉是度假鄉居模式成功開(kāi)發(fā)的首個(gè)關(guān)鍵因素，也是重要的資源獲取途徑。農村閑置資產(chǎn)流轉，實(shí)質(zhì)是一次城鄉要素流動(dòng)的改革，是推進(jìn)美麗鄉村建設和增強農村集體經(jīng)濟、增加農民收入的一個(gè)探索。一些鄉村中，農民擁有的土地、房屋等資產(chǎn)普遍閑置“沉睡”，財產(chǎn)權、收益權得不到有效體現，進(jìn)而造成了農村產(chǎn)權資源錯配或閑置浪費。鄉村閑置資產(chǎn)流轉能夠喚醒沉睡的閑置資產(chǎn)，發(fā)揮資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)而實(shí)現一定收益。

1.資產(chǎn)流轉的本質(zhì)

閑置資產(chǎn)流轉的本質(zhì)是資產(chǎn)所有權不變，通過(guò)出租其使用權來(lái)實(shí)現閑置資產(chǎn)的價(jià)值。農民依然對所擁有資產(chǎn)享有所有權，流轉只是將其資產(chǎn)的使用權進(jìn)行出租、出讓等，資產(chǎn)的所有者會(huì )以租金、分紅等方式獲益。

2.資產(chǎn)流轉的關(guān)鍵

資產(chǎn)流轉能否順暢的關(guān)鍵要看承租方的務(wù)農效益，這是維持其對農民租金承諾的現實(shí)基礎。在充分尊重農民意愿的條件下，提供足夠的效益保障，才能夠讓農民自愿參與到資產(chǎn)的流轉中來(lái)。

3.資產(chǎn)流轉的形式

資產(chǎn)流轉可以采取多種流轉形式，出租、出讓、轉包、入股等為資產(chǎn)流轉的主要形式。

（1）出租：是農戶(hù)與承租方之間在一定期限內的資產(chǎn)使用權轉移，農戶(hù)自愿將全部或部分資產(chǎn)使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，最長(cháng)不超過(guò)承包合同的剩余期限。出租流轉的步驟一般為村集體統一收購（收回）閑置資產(chǎn)；農戶(hù)在獲得一次性補償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權；承租人和村集體協(xié)商租賃價(jià)格、租期（一般是20年），并簽訂房屋租賃合同。

（2）入股：即農戶(hù)將全部或部分資產(chǎn)的使用權作價(jià)為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營(yíng)，以入股的資產(chǎn)使用權作為分紅依據，股紅按經(jīng)營(yíng)效益的高低確定。該模式體現了旅游業(yè)“利益共享”的精神，在旅游開(kāi)發(fā)的同時(shí)，兼顧村民的長(cháng)遠利益，獲得就業(yè)機會(huì )或從事經(jīng)營(yíng)工作，使他們能夠長(cháng)期分享旅游收益

（3）轉包：主要為閑置土地流轉形式。即土地承包方將全部或部分承包地的使用權包給第三方，轉包期限在不超過(guò)土地承包合同的剩余期限內由雙方協(xié)商確定，轉包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。

（4）出讓?zhuān)褐饕獮殚e置土地流轉形式。即取得一定量的土地補償后放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權剩余期限的形式。這部分被征用了土地的農民，在按有關(guān)規定獲得資金補償后，就將土地使用權交給發(fā)包方或當地政府，從而再轉交給建設方，承包方對這部分土地的使用權即行終止。

 

二、規范開(kāi)發(fā)方式——整合開(kāi)發(fā)，鄉土時(shí)尚結合

1.開(kāi)發(fā)主體

（1）村集體統一整合開(kāi)發(fā)村集體通過(guò)自籌資金的形式，將村里閑置的農宅流轉過(guò)來(lái)，進(jìn)行統一的整合開(kāi)發(fā)。保留農宅外觀(guān)，對內部進(jìn)行裝修改造，滿(mǎn)足高端度假需求。如密云古北口北臺鄉居農宅專(zhuān)業(yè)合作社由村里12人發(fā)起成立，成員出資總額52.7萬(wàn)元，對村里閑置資產(chǎn)進(jìn)行統一開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理。

（2）村集體與專(zhuān)業(yè)旅游公司共同開(kāi)發(fā)村集體通過(guò)引入外來(lái)資金的形式，與專(zhuān)業(yè)的旅游開(kāi)發(fā)公司合作，對村里的閑置資產(chǎn)進(jìn)行統一的整合開(kāi)發(fā)。這種開(kāi)發(fā)形式解決了資金的問(wèn)題，并且開(kāi)發(fā)建設相對專(zhuān)業(yè)，能夠更好的把握市場(chǎng)需求，有針對性的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。村集體可與專(zhuān)業(yè)旅游公司組成旅游合作社，通過(guò)合作社負責資源整合和統一開(kāi)發(fā)。如密云山里寒舍，由北京北莊旅游開(kāi)發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮干峪溝旅游合作社，合作社為合作開(kāi)發(fā)（股東單位）單位，負責資源整合、開(kāi)發(fā)及提供配套服務(wù)。

2.開(kāi)發(fā)要點(diǎn)

（1）鄉味保留與展現，最大程度展現鄉村風(fēng)貌

建筑材質(zhì)鄉土化：度假鄉居的改造講求文化性、鄉土性，外表古樸陳舊，與周?chē)�環(huán)境融為一體，不突兀，不張揚。改造過(guò)程中最大限度地使用當地材質(zhì)，如石材、木料、稻草等，盡力呈現傳統民居形態(tài)，營(yíng)造濃郁的鄉味建筑。

 

完全以當地材料改造的山里寒舍一角

旅游體驗鄉土化：旅游體驗雖是度假鄉居的軟性資源，卻涉及深入內心的情感反饋。在旅游體驗活動(dòng)的開(kāi)發(fā)中，要最大限度的利用村落中的鄉土資源，如農田、果園、鄉村家禽等小動(dòng)物，以及生產(chǎn)生活工具、場(chǎng)景等，配套現代休閑理念，形成極具鄉土性的鄉村體驗產(chǎn)品，提升游客的度假情致。

度假氛圍鄉土化：度假鄉居，以“鄉味”為氛圍基底。一方面展現鄉村原生態(tài)景觀(guān)，古樹(shù)老井山花、石磨草屋籬笆，營(yíng)造出濃郁的鄉土意境；另一方面，最大限度的保留鄉村原有的生活狀態(tài)和生活氣息，將鄉村居民的生產(chǎn)生活狀態(tài)作為重要的無(wú)形資產(chǎn)，耕種的村民、喂家禽的農婦以及房前屋后休息的老人，都是鄉村景觀(guān)的重要組成部分。

 

山里寒舍當地人家飼養的家畜

（2）高端品質(zhì)度假，最大程度提供舒適奢華體驗

滿(mǎn)足度假功能，是度假鄉居模式的重要特征，也是鄉村旅游升級的重要表現。在追求鄉土、質(zhì)樸的同時(shí)，兼顧度假的品質(zhì)與舒適。外舊內新、外樸質(zhì)內奢華的反差組合，更營(yíng)造出獨特的度假體驗。

 

山里寒舍客房?jì)炔啃羌壘频臧愕呐渲?/span>

三、專(zhuān)業(yè)管理方式——資產(chǎn)運營(yíng)管理

1.運營(yíng)主體

（1）專(zhuān)業(yè)運營(yíng)管理公司在對閑置資產(chǎn)進(jìn)行統一整理和開(kāi)發(fā)的基礎上，可以引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的酒店運營(yíng)管理公司進(jìn)行運營(yíng)管理。這類(lèi)公司對酒店有著(zhù)專(zhuān)業(yè)的運營(yíng)管理理念，可以有效、專(zhuān)業(yè)的管理鄉村酒店，以獲取相應的收益。如山里寒舍專(zhuān)門(mén)引入了馬來(lái)西亞雪邦黃金海岸酒店管理公司對其進(jìn)行日常管理和運營(yíng)。

（2）村集體統一運營(yíng)管理村集體可以通過(guò)合作社的形式，對度假鄉居進(jìn)行統一經(jīng)營(yíng)管理。由合作社統一進(jìn)行結算，統一分配客源，在利益分配上以逐年遞增的形式，為入社的閑置農宅合作社農戶(hù)分配紅利和租金，從而防止惡性競爭。

2.運營(yíng)要點(diǎn)

（1）全力塑造度假品牌運營(yíng)管理過(guò)程中，有意識地進(jìn)行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的項目開(kāi)發(fā)，打造鄉村旅游度假品牌，以完善的運營(yíng)管理，塑造品牌，并逐漸實(shí)現品牌延伸和品牌輸出，在一定區域內進(jìn)行品牌復制。

（2）充分調動(dòng)農民積極性一方面，讓農民充分參與其中。優(yōu)先考慮本地現有居民以及返鄉居民就業(yè)，并積極組織農民培訓，調動(dòng)農民的積極性；項目開(kāi)發(fā)充分利用鄉村現有資源，在力求不改變居民生產(chǎn)生活方式的基礎上，為農民帶來(lái)收益。

另一方面，讓農民真正獲得收益。從農民角度出發(fā)，制定切實(shí)能夠滿(mǎn)足農民利益的相關(guān)政策，進(jìn)而激發(fā)農民參與旅游開(kāi)發(fā)的熱情。

四、三方效益共贏(yíng)——鄉村效益升級

1.投資開(kāi)發(fā)商——經(jīng)濟效益與品牌效益

度假鄉居的成功開(kāi)發(fā)建設，一方面可以獲得應的經(jīng)濟回報，另一方面，隨著(zhù)項目的投資、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)管理及營(yíng)銷(xiāo)推廣的系統化運作，會(huì )形成自身的度假品牌，在一定的區域內會(huì )逐漸形成品牌號召力，形成連鎖運營(yíng)模式，通過(guò)模式復制獲取更大的品牌效益。

2.農民——最直接的受益者

度假鄉居模式中，農民是最直接的受益者。其收入來(lái)源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入。

（1）租金收入農民將閑置土地（宅地）、房屋等資產(chǎn)以租賃的形式流轉，果園、農園等的經(jīng)營(yíng)權也可一并外包，農民每年收取租金。比如山里寒舍，提供給農民的每個(gè)宅院年租金為6000元，每畝耕地年租金1000元，每5年遞增5%；果園等的租金每5年遞增20%。

（2）分紅收入村民可通過(guò)房產(chǎn)、土地等方式入股，成為股東，每年不僅有固定的租金，年底還能按入股多少和項目的效益獲取一定的分紅。入股分紅有助于社區居民的持續參與。

（3）工資收入度假鄉居模式的開(kāi)發(fā)建設為當地居民提供了大量的就業(yè)機會(huì )，推動(dòng)村民就地就業(yè)的進(jìn)程。隨著(zhù)大量工作崗位的釋放，如客房服務(wù)、安保巡邏、衛生保潔、農場(chǎng)耕作、果樹(shù)管護等，為村里的原住居民和在外打工的農民提供就業(yè)崗位 ，成為掙工資的新型農民。

3.鄉村——推動(dòng)鄉村升級發(fā)展

度假鄉居模式的建設過(guò)程中，會(huì )同時(shí)推進(jìn)鄉村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)等體系的建設，推動(dòng)鄉村公共基礎設施升級，使現代、文明的生活方式與農村田園牧歌式的傳統生活方式得到有機的融合，促進(jìn)鄉村的可持續發(fā)展。

//模式借鑒//

山里寒舍，“空心村”到“鄉村度假區”的華麗轉身

 

一、概況

山里寒舍位于京城東北部的密云縣北莊鎮的干峪溝村，距離北京108公里，是一處由古村落改造成的鄉村酒店群。山里寒舍將整個(gè)村子的宅基地和農民的田地租用，約15公頃。預計在廢棄或閑置的宅基地上改造建設86套創(chuàng )意鄉村民居及15畝公共配套功能設施，形成山里寒舍創(chuàng )意鄉村休閑度假區，預計開(kāi)發(fā)的配套設施還包括會(huì )所、高爾夫球場(chǎng)、馬術(shù)場(chǎng)、SPA中心、會(huì )議中心、多功能娛樂(lè )中心、泳池、手工坊、農耕博物館、觀(guān)光車(chē)等。

二、干峪溝的“山前山后”

1.“山前”——山里寒舍開(kāi)發(fā)前

由于地處偏遠，交通不便，干峪溝村村民逐漸外遷，導致大量民居閑置乃至荒廢，村內民居空置率高達80%，成為名副其實(shí)的“空心村”。干峪溝村戶(hù)籍人口僅有41戶(hù)71人，平均年齡超過(guò)60歲，常住人口不足20人。隨著(zhù)年齡結構逐漸老化，年輕勞動(dòng)力紛紛外出謀生，造成土地和山場(chǎng)無(wú)人打理，全村43處宅院，大多處于閑置狀態(tài)，村莊日益凋敝，了無(wú)生機。

 

開(kāi)發(fā)前的干峪溝村

2.“山后”——山里寒舍開(kāi)發(fā)后

2013年，北莊旅游開(kāi)發(fā)公司，以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，收租了村里廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），對村落的供電、給排水、通訊、網(wǎng)絡(luò )等基礎設施進(jìn)行高規格建設，并將傳統民居院落改造成為高品質(zhì)的度假酒店，以“奢華與樸素混搭，舒適和自然結合”為特色，將城市化的星級酒店享受與鄉村自然寧靜的生活自然融合，并配套了游泳池、高爾夫、兒童游樂(lè )場(chǎng)等休閑度假項目，目前開(kāi)放的院落有20余座，入住價(jià)格從1500元至4000元不等。通過(guò)這一模式，村民不僅可以獲得穩定的租金，同時(shí)還成為山里寒舍的員工，獲得相應的工資收入，而干峪溝村的土地、果林等各類(lèi)資源也得到了系統盤(pán)活，昔日荒涼的空心村變身成為國際范的鄉村度假區。

 

進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設后的干峪溝村

三、山里寒舍成功之路

1.有效的土地流轉

在“山里寒舍”的帶動(dòng)下，干峪溝成立了旅游專(zhuān)業(yè)合作社，著(zhù)眼于干峪溝村獨特的自然人文資源以及特殊的旅游市場(chǎng)需求，有效推動(dòng)土地、房屋流轉，在不改變所有權前提下，村民以房屋、果樹(shù)、土地入社，化零為整，委托企業(yè)統一管理。利用這些廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，改造建設40套創(chuàng )意鄉村民居及15畝公共配套功能設施，形成了山里寒舍創(chuàng )意鄉村休閑度假區。

2.最鄉土的資產(chǎn)升級開(kāi)發(fā)

山里寒舍最大的特點(diǎn)就是具有鄉村的原始生態(tài)特征，開(kāi)發(fā)不破壞當地環(huán)境，保留了原有的古老建筑外貌。在開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，最大限度地使用當地的石材和木料，最大限度地保護民居的原始狀態(tài)。酒店房間在原有老房基礎上改造裝修而成，從外面看還是村民老宅，木門(mén)、木窗、椽子、石頭院墻等都得到保留。而室內卻別有洞天，糅合了中西設計，融合了古樸與現代理念，創(chuàng )建了古樸而不失現代化的混搭風(fēng)。五星級的客房及衛浴設施，中西餐廳，無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò )覆蓋，是最鄉土的資產(chǎn)升級模式。

 

古樸而不失現代化的山里寒舍

3. 有力調動(dòng)農民積極性

（1）最大限度保障農民權利北莊旅游開(kāi)發(fā)公司與干峪溝村村民簽署了一份為期20年的委托經(jīng)營(yíng)合同。20年之后，如果村民對現有的經(jīng)營(yíng)狀況和收益表示滿(mǎn)意，可通過(guò)召開(kāi)村民代表大會(huì )的形式，優(yōu)先續租給開(kāi)發(fā)企業(yè)。開(kāi)發(fā)若干年后，根據村民意愿，項目經(jīng)營(yíng)權、基礎設施、房屋和土地使用權將一并交回他們手中，也可以繼續委托開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。這種模式，最大限度地保障了農民的土地所有權。

（2）最大程度確保農民收益山里寒山為居民提供了租金、分紅以及工資等多種收益形式，全村人均年收入達2萬(wàn)多元，在企業(yè)就業(yè)的社員年收入超過(guò)5萬(wàn)元。出租房屋、土地、果園等均可以獲得租金，還可以入股合作社，按照經(jīng)濟效益和入股比例獲取一定的分紅，另外北莊鎮政府還監督企業(yè)為村民優(yōu)先安排社員就業(yè)，為農民帶提供土建維修、客房服務(wù)、安保巡邏、衛生保潔、農場(chǎng)耕作、果樹(shù)管護等力所能及的工作。山里寒舍還吸引了本地青年回流�，F在山里寒舍的客房部主管、餐飲部主管、大客戶(hù)經(jīng)理，都是北莊鎮土生土長(cháng)的子弟。